Dynamicznie na szczecińskim rynku nieruchomości

Na razie oznak osłabienia na rynku sprzedaży nowych mieszkań nie widać. A na kształtowanie tego trendu wpływ ma wiele czynników. To przede wszystkim brak działek. Nie bez znaczenia są tanie kredyty i wyższe zarobki  - mówi Rafał Poszeluźny z firmy SOWIŃSKIEGO 72 Osiedle Pionierów.

KAMILA SIEROCKA: Jak ocenia Pan aktualną sytuacje na szczecińskim rynku nieruchomości?

Sytuacja na szczecińskim rynku nieruchomości staje się bardzo dynamiczna. Mieszkania drożeją. Średnia różnica pomiędzy początkiem a końcem 2017 roku, wyniosła 12proc i jeżeli chodzi o obecny rok, widać, że ceny dalej idą w górę. Obecnie średnia cena nowego mieszkania kształtuje się na poziomie 5400 zł za metr. Wzrost cen było dobrze widać na październikowej edycji targów nieruchomości, gdzie pojawiły się oferty nawet za 7-8 tys. zł/m kw.

Czy taki wzrost cen ma wpływa na popyt?

Nie ma to na razie wpływu na popyt, który jest cały czas stabilny. Deweloperzy rozpoczynają nowe inwestycje, które często sprzedają się już od wbicia łopaty w ziemię.

Jak długo potrwa taka sytuacja?

Na razie, oznak osłabienia sprzedaży przy tym poziomie cen, nie widać, a na kształtowanie tego trendu wpływ ma wiele czynników. To przede wszystkim brak działek. Może to dość dziwnie zabrzmi, jednakże większość terenów w dobrych lokalizacjach Szczecina, została już zabudowana. Deweloperzy mocno konkurują ze sobą na przetargach i podnoszą ceny zakupu. Nie wiadomo w którym kierunku skieruje się rynek. Mogą to być tereny, które obecnie promuje miasto, czyli zabudowa bezpośrednio nad Odrą. Pamiętajmy jednak, że z racji swego położenia są to tereny trudne do zabudowy: grząska ziemia i budowa na palach, co znacznie podnosi koszty. Być może zabudowa przeniesie się w pobliże planowanej Kolei Metropolitarnej, która wpłynie na rozwój trochę zapomnianych terenów Szczecina, podobnie jak rozwój metra w Warszawie. Czas pokaże.

Nie bez znaczenia są niskie stopy procentowe i wyższe zarobki.

To prawda, że tanie kredyty zwiększają atrakcyjność inwestowania w mieszkania pod wynajem, gdzie zwrot z inwestycji jest zdecydowanie wyższy niż z lokaty, a sama inwestycja traktowana jest jako bezpieczna z niskim progiem ryzyka.

Innym czynnikiem kształtującym trendy na rynku nieruchomości jest także postępujący od 2017 roku wzrost płacy minimalnej. Zarabiamy więcej, jest to oczywiście bardzo pozytywne zjawisko, jednakże ma duży wpływ na wzrost kosztów prowadzenia inwestycji, co bezpośrednio przekłada się na cenę m kw.

Wykonawcy sygnalizują też brak wykwalifikowanych pracowników i coraz wyższe ceny materiałów budowlanych.

Firmy podwykonawcze borykają się z brakiem pracowników. Nawet pracownicy z Ukrainy, nie są w stanie zapełnić luki po osobach, które wyjechały pracować do krajów Europy Zachodniej. Bywa, że firmy sięgają już po osoby z Chin czy Indii.

Na rynku materiałów budowlanych widać też wzrost cen stali. Przyczyną tak gwałtownego wzrostu cen są cła antydumpingowe i niepewność sytuacji spowodowana przez decyzje Donalda Trumpa. To z pewnością znacząco zmieni to mapę dostaw. Obecnie popyt na materiały budowlane jest na dobrym poziomie, a krajowi producenci mają wysokie obłożenie zamówieniami. To wszystko powoduje, że pewnych asortymentów zaczyna brakować, a rynek w naturalny sposób zareagował zwyżką cen. Przed nami ciąg dalszy wzrostów. Huty w dalszym ciągu pracują przy bardzo wysokim poziomie zamówień. Jest to skutek ograniczenia importu z niektórych kierunków, które zostały obłożone cłem lub w stosunku do których prowadzone są postępowania antydumpingowe. Dystrybutorzy szukają towaru głównie u lokalnych producentów w związku z wyeliminowaniem popularnych kierunków importu.

Nie bez znaczenia na wzrost cen mieszkań ma także tzw. odwrócony vat. Obowiązuje on od 2017 r. Firmy, które realizują zlecenia jako podwykonawcy, muszą wystawiać faktury bez VAT, ale same kupują towary i usługi z ceną zawierającą podatek. Żeby odzyskać VAT z faktur, muszą wykazać przed urzędem skarbowym nadpłatę i ubiegać się o jej zwrot.

A jakich mieszkań szukają mieszkańcy Szczecina i co decyduje o atrakcyjności danego mieszkania?

Zauważamy tak zwany „powrót do miasta”. Dawniej mówiło się, że Śródmieście jest dobre tylko dla młodych. To się mocno w ostatnim czasie zmieniło. Zarówno rodziny z dziećmi, którzy kupują mieszkania 3–, 4-pokojowe, jak i single, wybierający głównie kawalerki i mieszkania 2-pokojowe, wszyscy chcą mieć  dobry dostęp do komunikacji oraz udogodnień, które oferuje miasto, gdzie wyjście do restauracji, teatru czy kina nie stanowi logistycznego wyzwania. Widzimy też, że niekiedy rodziny decydując się na przeprowadzkę bliżej centrum, sprowadzają za sobą starszych członków rodziny. Kupują dla nich mniejsze mieszkanie: takie do dwóch pokoi,  najlepiej w tym samym budynku, aby mieć ze sobą częstszy kontakt oraz by „seniorzy” mieli lepszy dostęp do usług medycznych. Oczywiście nowy budynek, to również bezcenne udogodnienia związane z obecnością wind czy brakiem barier architektonicznych.

Śródmieście Szczecina czy okolice tej dzielnicy, stanowią główny cel kupujących. Stałym adresem, który przyciąga, jest też oczywiście urokliwe szczecińskie Pogodno. Do tego ceny mieszkań dobrze trzymają poziom na Warszewie. Jednak przez dość niekontrolowaną zabudowę w tej dzielnicy pojawiły się duże problemy komunikacyjne, głównie w rejonie ulicy Podbórzańskiej.

Na jakie cele kupowane są nowe mieszkania i w jaki sposób zakup jest finansowany?

Podstawowy cel zakupu nowego mieszkania to zaspokojenie swoich potrzeb mieszkalnych, a taki zakup zwyczajowo posiłkowany jest kredytem hipotecznym. Kolejnym celem jest zakup mieszkania przez rodziców dla swojego dziecka, które zaczyna studia w Szczecinie. Taki rodzaj transakcji jest dokonywany za gotówkę. Kończąc studia, własne mieszkanie pozwala takiemu człowiekowi na lepszy start na rynku pracy lub stanowi później źródło dodatkowego dochodu, jako mieszkanie pod wynajem. Kolejną grupą są oczywiście inwestorzy, którzy kupują jedno lub kilka mieszkań. Zwyczajowo są to klienci gotówkowi, którzy płacąc od razu, uzyskują lepszą cenę, jednakże bardzo często w późniejszym kroku - refinansują zakup kredytem hipotecznym. Wybór finansowania zależy też od czasu na jaki mają być zainwestowane pieniądze.

A jak w Szczecinie i Zachodniopomorskiem ma się rynek najmu?

Rynek najmu w regionie prężnie się rozwija, spowodowane jest to rozwojem całego regionu w ogóle. Najem mieszkań to już nie tylko studenci, to również rzesza pracowników firm typu Zalando czy Amazon, które zmieniły rynek pracy w naszym województwie. Stargardzki i Goleniowski Park Przemysłowy to też miejsca, do których przybywa rzesza ludzi i miasta w których zaczynają inwestować deweloperzy. Zwrot z takie inwestycji jest często większy niż w Szczecinie - tam ceny działek są jeszcze dość niskie. Ciekawą kwestią jest powstawanie stowarzyszeń osób, które inwestują w mieszkania na wynajem. Trwa wymiana doświadczeń i próba porządkowania rynku.

Jeżeli chodzi o rodzaj nieruchomości, to są to głównie mieszkania o dość niewielkim metrażu. Duże mieszkanie to wyższe opłaty i czynsz, przez co ciężej znaleźć na nie nabywcę. Oczywiście są osoby, które kupują większe mieszkania i wynajmują głównie osobom z zagranicy, które są przyzwyczajone do wyższego metrażu lub przyjmują taktykę, gdzie każdy pokój jest wynajmowany oddzielnie, jednakże odsetek takich osób jest niższy.

Ile trzeba zapłacić za wynajem nieruchomości w regionie?

Jak wynika z raportu portali Bankier.pl z września 2017 r., za wynajem kawalerki trzeba zapłacić ok. 1300 zł, dwa pokoje to wydatek 1650 zł, trzy pokoje to koszt 2300 zł. Szczecin należy do miast, które w porównaniu z Warszawą, Krakowem czy Wrocławiem nie straszą wysokimi cenami najmu. Jednakże z moich obserwacji, sytuacja bardzo dynamicznie się zmienia. Powodem jest rozwijający się najem krótkoterminowy. Moim zdaniem nie będziemy mieć problemu, na który cierpi Barcelona czy Berlin. Tam trzeba było taki najem sztucznie uregulować. Bardziej opłacało się wynajmować mieszkania turystom na kilka dni niż wynajmować mieszkanie na rok czy dwa, bo zarobek był zdecydowanie wyższy. W Szczecinie również się to opłaca, gdyż miasto cierpi na deficyt miejsc noclegowych, przez co ceny najmu rosną. Na pocieszenie powiem, że nienasycenie rynku zauważyły duże sieci hotelowe typu Marriott, B&B, IBIS i będą inwestować w naszym mieście.

 

Źródło: Zachodniopomorskie Nieruchomości – dodatek do Gazety Wyborczej Szczecin 16 kwietnia 2018 r.

Ile osób nas ogląda?

Odwiedza nas 20 gości oraz 0 użytkowników.